Szukam z żoną kredytu hipotecznego na budowę domu. Kwota zakładanego kredytu to 360.000,00 zł. Jesteśmy właścicielami działki budowlanej o wartości ok. 100.000,00zł. Dokumenty w sprawie pozwolenia na budowę złożone w starostwie, czekamy na pozwolenie. Termin udzielenia kredytu do końca kwietnia. Dylematy to:
1) Kredyt w euro czy z dopłatami (w perspektywie wejścia do strefy euro)?
2) Co będzie z kredytem w złotówkach po wejściu do strefy euro (czy wibor zamieniany jest automatycznie na euribor, a może banki będą miały inną furtkę)?
3)Jakie są przewidywania co do wahań kursu euro na przestrzeni najbliższych 6 miesięcy (kwestia ryzyka walutowego przy wypłacaniu kredytu w transzach)?
Propozycje rozwiązań:
Przeprowadzone symulacje w różnych bankach pokazują, że posiada Pan zdolność kredytową na podaną kwotę, czyli 360 000 PLN, zarówno na kredyt walutowy jak i w PLN. Niestety o kredyt z dopłatami rządowymi nie może Pan się ubiegać, ponieważ jest Pan już właścicielem nieruchomości (działki). Jednym z głównych warunków jakie należy spełnić ubiegając się o kredyt z dopłatami rządowymi „ Rodzina na swoim” mówi o tym, że docelowy kredytobiorca nie może być (w dniu złożenia wniosku o kredyt) właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości.
O ile wybierając kredyt w polskiej walucie jest Pan w stanie w miarę zaplanować sobie wydatki miesięczne, bo wysokość raty jest stabilna i jej wahania zależą głównie od zmieniającej się stawki referencyjnej WIBOR, o tyle przy kredycie walutowym tego komfortu Pan nie będzie miał – zwłaszcza jeżeli utrzyma się tak duża zmienność kursów walut jak w ostatnim roku.
Kredyt walutowy wiąże się z ryzykiem kursowym – tzn. jeśli złotówka się osłabi wobec waluty, w której weźmie Pan kredyt, to rata kredytu wzrośnie. Jest oczywiście i druga strona medalu (pozytywna) – jeśli złotówka będzie się umacniać wobec waluty kredytu –rata będzie malała.
Nie oznacza to, że kredyt w walucie obcej jest jednoznacznie gorszą opcją. Dla wielu osób, które nie boja się ryzyka związanego ze zmiennością ceny waluty takie kredyty są bardzo interesujące. Dają możliwość (przy korzystnym dla kredytobiorcy kursie waluty) zaoszczędzić na spłacie kredytu w porównaniu z ceną kredytu złotówkowego. Jeżeli spełnią się przewidywania wielu analityków walutowych, że złotówka w najbliższych latach będzie się umacniać, to okaże się, że na racie kredytu walutowego można będzie zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w porównaniu do kredytu złotówkowego. Jest to więc kwestia podjęcia decyzji, czy wolimy pewność, że nasza rata będzie stabilna bez względu na to jak zachowywać się będzie złotówka w stosunku do innych walut (kredyt złotówkowy), czy wolimy podjąć ryzyko walutowe w zamian za niższe koszty kredytu i z uwzględnieniem sytuacji, że w przypadku wzrostu kursu waluty nasza rata będzie dążyła do raty kredytu złotówkowego, lub nawet czasowo ją przewyższy. Oczywiście banki dają możliwość zareagowania wcześniej na sytuację niepewności na rynku walutowym (tzw. przewalutowanie kredytu – niektóre banki oferują tę opcję za darmo w dowolnym momencie).
Można powiedzieć, perspektywa przystąpienia Polski do strefy euro i wprowadzenie wspólnej waluty jest neutralne z punktu widzenia wyboru waluty kredytu (EUR czy PLN) – jeśli wybierzemy kredyt w EUR, to po przyjęciu tej waluty w Polsce nic się nie zmieni – wszystkie parametry będą te same i tylko spłata rat kredytowych będzie się odbywała w euro, bo złotówek nie będzie już w obiegu (oczywiście trzeba liczyć się z tym, że banki wprowadzą stosowne aneksy do naszych umów kredytowych, które będę sankcjonować wprowadzenie wspólnej waluty). Jeśli wybierzemy teraz kredyt w złotówkach, to po przystąpieniu do strefy euro po pierwsze nasz kredyt z PLN zostanie przeliczony na EUR po kursie wymiany, który zostanie wcześniej ustalony i będzie oficjalnie obowiązywał w stosunku do wszelkich przeliczeń. Po drugie, stawka referencyjna WIBOR zostanie zastąpiona nową – EURIBOR i będzie obowiązywała w dalszym okresie spłaty. Zapewne banki przygotują zawczasu stosowne aneksy do umów, tak aby wszystko było wcześniej wiadome. Różnica pomiędzy „starym” kredytem w EUR i tym „nowym” – przewalutowanym może być pomiędzy marżą banku ustaloną w czasie podpisywania umowy. I jeśli ta marża w „nowym” będzie wyższa niż w „starym”, lub jakimkolwiek innym dostępnym na rynku w tym czasie, to będzie zawsze możliwość podjęcia decyzji o refinansowaniu takiego kredytu, zamieniając go na „lepszy model” .
Tak więc, podejmując tę decyzję teraz, powinno sie patrzeć przede wszystkim na korzyści/ zagrożenia działające do momentu przystąpienia Polski do strefy euro.
Oto przedziały wysokości rat, które wyszły nam po analizie Pana danych w symulacjach różnych banków:
Kredyt w euro (EUR): 1530 – 2800 zł
Kredyt w złotówkach (PLN): 2100 – 2900 zł
Podane raty nie uwzględniają dodatkowych kosztów kredytu takich jak prowizja czy ubezpieczenie, które bank może naliczyć różnie – w zależności od Pana sytuacji finansowej. W każdym banku są to inne wartości. Jeśli będzie Pan decydował się na skorzystanie z oferty jakiegoś banku proszę zwrócić uwagę ile wynoszą koszty dodatkowe: prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie do momentu ustanowienia hipoteki, czy bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości – to wszystko może podnieść wysokość miesięcznej raty.
Starając się o kredyt w walucie obcej warto też porównać wysokość tzw. spreadu walutowego, (czyli różnicy w kursie kupna i sprzedaży waluty). Zaciągamy kredyt po kursie kupna (niższym), a spłacamy po kursie sprzedaży (wyższym). Spread jest też kosztem kredytowym, który wpływa na wysokość płaconej raty już w złotówkach.
Proszę też pamiętać, że banki liczą Pana zdolność kredytową, jako zdolność do spłacania rat – nie uwzględniają przy tym sytuacji, w których w Pana budżecie domowym mogą się pojawić jakieś nowe wydatki lub co gorsze, Pana dochody mogą się zmniejszyć. Patrząc na to z punktu widzenia rozsądku finansowego, najbezpieczniej byłoby, do określenia maksymalnej wysokości kwoty, jaką możemy poświęcić na płacenie rat, zastosować tzw. „Regułę 50/50”. Mówi ona o tym, że kwotę, która zostaje nam po odjęciu wszystkich bieżących wydatków dzielimy na dwie części – 50% tej kwoty można poświęcić na spłacanie zadłużania, drugą połowę warto odłożyć, zainwestować, tworząc kapitał potrzebny na różne „nieprzewidziane” sytuacje (dla przykładu, – jeżeli nasz dochód w rodzinie netto wynosi 4000 PLN, a „na życie” potrzebujemy 2000, to z kwoty, która pozostanie – 2000 PLN, na spłatę zadłużenia najlepiej żeby szło nie więcej niż 1000 PLN). Zdajemy sobie sprawę, że to warunek dosyć rygorystyczny i może ograniczyć znacząco możliwości zadłużenia się, ale jest to najbezpieczniejsza opcja. Proszę pamiętać, że jeżeli na spłatę zobowiązań kredytowych idzie więcej niż 80% pieniędzy, które pozostają nam po zapłaceniu wszystkich bieżących wydatków, to narażamy się na ryzyko wpadnięcia w pułapkę kredytową, jeśli nasza sytuacja finansowa się pogorszy (z przykładu, powyżej – jeśli na spłatę kredytów szłoby nam 1600 PLN lub więcej).
Ofertę kredytu, którego Pan szuka można znaleźć w wielu bankach, dlatego proponujemy albo wizytę przynajmniej w kilku, aby porównać ich oferty, albo skorzystanie z usług firmy zajmującej się jak my doradztwem finansowym. Zazwyczaj firmy takie mają w swojej ofercie kredyty z wielu banków i takie porównanie będą mogli zrobić za Pana.
Karolina Szymczak
PROFIT Doradcy Finansowi